房产税作为我国财产税体系的重要组成部分，与个人和企业房产持有、使用直接相关，无论是购房自住、房产出租，还是企业持有经营性房产，都可能涉及房产税的计算，本文将从房产税的基本概念、征收范围、计税依据、税率、优惠政策及计算实例出发，全面解析“房产税如何计算”,帮助读者快速掌握核心要点。

先明确：哪些房产需要缴纳房产税？

房产税并非所有房产都需缴纳，其征收范围和纳税人需满足特定条件：

征收范围

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收（农村房产暂不征收），具体范围由各省、自治区、直辖市人民政府确定，例如北京、上海、重庆等已试点房产税的城市，会明确纳入征收的区域。

纳税人

• 产权所有人：房产属于个人或企业所有时，所有人为纳税人；
• 经营管理单位：产权属于国家所有，由经营管理单位纳税（如国有企业持有的房产）；
• 承典人：产权出典的，由承典人纳税（较少见）；
• 代管人或使用人：产权所有人、承典人不在房产所在地，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。

房产税计算的核心：计税依据与税率

房产税的计算方式因房产用途（自用或出租）不同，分为两种情况，核心差异在于计税依据不同。

房产自用（非出租）——按“房产余值”计算

自用房产（如企业自用办公楼、个人非出租住房等）的计税依据为房产余值，即房产原值一次减除10%-30%后的余值（具体减除比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定，例如多数省份按30%减除）。

计税公式

应纳税额 = 房产余值 × 1.2%
房产余值 = 房产原值 × (1 - 减除比例)

关键概念解析

• 房产原值：指取得房产时的成本，包括购入价格、相关税费（契税、印花税等）及合理装修费用（注意：装修费用需分摊年限，通常按剩余折旧年限计算，不可一次性全部计入）。

  例：企业2020年购入办公楼，买价1000万元，契税30万元，装修费200万元（分摊10年，每年20万元），2023年房产原值 = 1000万 + 30万 + 20万（当年装修分摊） = 1050万元。

• 减除比例：国家规定10%-30%，地方在此范围内确定，例如上海规定30%，江苏规定20%，需按当地政策执行。

房产出租——按“租金收入”计算

出租房产（如个人出租住房、企业出租商铺等）的计税依据为租金收入（不含增值税，若租金包含增值税，需先换算为不含税金额）。

计税公式

应纳税额 = 租金收入 × 12%（或4%，见下文“优惠政策”）
租金收入包括货币收入、实物收入（如以房产抵债）和其他形式收入（如无租使用他人房产，由使用人代缴房产税）。

特殊注意

• 租金收入为不含增值税金额：若租金含税（如个人出租住房适用5%征收率的，含税租金需换算为不含税租金：不含税租金 = 含税租金 ÷ (1+5%)）。
• 纳税人需将租金收入并入“其他业务收入”申报，按月或按季度预缴，年度汇算清缴。

优惠政策：哪些房产可减免房产税？

为保障民生和支持特定行业，国家规定了一系列房产税减免政策，常见情形包括：

个人住房免税

• 个人所有非营业用的房产：即个人自住住房（无论面积大小），目前全国范围内均免征房产税（上海、重庆试点房产税对个人多套住房或高档住房征税，但首套及基本生活住房仍免税）。
• 企业、事业单位、社会团体等组织按市场价格向个人出租用于居住的住房：按4%的税率征收（而非12%）。

特殊房产免税

• 国家机关、人民团体、军队自用的房产；
• 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
• 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（非经营性部分）；
• 个人拥有的非营业用的房产；
• 经财政部批准免税的其他房产（如毁损不堪居住的房产、大修停用3个月以上的房产等）。

计算实例：手把手教你算房产税

实例1：企业自用房产税计算

背景：某企业2023年在南京有一处自用办公楼，房产原值1200万元（含契税、装修费分摊），江苏省规定房产税减除比例为30%。
计算：
房产余值 = 1200万 × (1 - 30%) = 840万元
应纳税额 = 840万 × 1.2% = 10.08万元

实例2：个人出租住房税计算

背景：张某在上海出租一套住房，月租金8000元（含税，适用5%征收率），按政策出租住房可享受4%税率。
计算：
不含税月租金 = 8000 ÷ (1+5%) ≈ 7619.05元
年不含税租金 = 7619.05 × 12 ≈ 91428.57元
应纳税额 = 91428.57 × 4% ≈ 365