房产契税是房屋权属转移时向产权承受方征收的一种财产税，就是买房时“必须交的一笔税”，无论你是购买新房、二手房，还是通过继承、赠与等方式获得房产，通常都需要缴纳契税（继承、遗赠等法定情形除外），这笔税到底怎么算？不同情况税率有何差异？哪些人能享受减免？本文为你详细拆解。

计算房产契税的3个核心要素

契税的计算并非“一刀切”，而是由计税依据、税率、房屋面积与类型三个关键要素共同决定。

计税依据：按什么交税？

契税的计税依据通常是房屋的成交价格（即购房合同中注明的总价），但如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由，税务机关会核定征收；或者通过赠与、交换等方式取得房产，计税依据则为税务机关核定的价格或房屋的市场评估价。

正常买房，按合同价算；特殊交易，按核定价/评估价算。

税率：分情况适用不同比例

根据《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行），契税税率为3%-5%，但针对个人购买住房（住宅类），各地会根据实际情况设置优惠税率，具体分为“首套房”“二套房”“三套房及以上”三档，以家庭为单位认定（家庭指夫妻双方及未成年子女）。

以下是全国普遍执行的住宅类契税优惠税率（具体以当地政策为准）：

房屋面积与类型：普通住宅vs非普通住宅

部分城市还会区分“普通住宅”和“非普通住宅”，非普通住宅的契税税率可能更高（如上海、北京等地，非普通住宅税率通常为3%），普通住宅的认定标准一般包括3个条件（具体以当地住建部门规定为准）：

• 住宅小区建筑容积率≥1.0；
• 单套建筑面积≤144㎡（或当地标准，如上海为140㎡）；
• 成交价格低于当地同期同类型普通住宅平均价格1.2倍以下。

契税计算公式与举例

基本公式

契税应纳税额 = 计税依据 × 适用税率

举例说明

情况1：首套房购买90㎡以下新房

• 房屋成交价：100万元
• 面积：85㎡（首套房，≤90㎡）
• 税率：1%
• 契税 = 100万 × 1% = 1万元

情况2：首套房购买90㎡以上新房

• 房屋成交价：200万元
• 面积：120㎡（首套房，＞90㎡）
• 税率：1.5%
• 契税 = 200万 × 1.5% = 3万元

情况3：二套房购买90㎡以上新房

• 房屋成交价：180万元
• 面积：100㎡（二套房，＞90㎡）
• 税率：2%
• 契税 = 180万 × 2% = 3.6万元

情况4：购买非普通住宅（如商铺）

• 房屋成交价：300万元（商业性质）
• 税率：3%（商业契税无优惠，普遍按3%执行）
• 契税 = 300万 × 3% = 9万元

哪些情况可以享受契税减免？

除了常规的“首套房优惠”，以下特定人群或交易场景可享受契税减免（需提供相关证明材料）：

个人购买家庭唯一住房

即购房者（及配偶、未成年子女）名下无其他房产，可享受首套房契税优惠（1%或1.5%）。

特定人群减免