房产转让是家庭资产配置中的常见事项,但其中涉及的各类税费往往让买卖双方感到困惑，房产转让税并非单一税种，而是指在房产交易过程中，由转让方（卖方）和受让方（买方）根据国家规定缴纳的一系列税费的总称，本文将详细拆解房产转让涉及的主要税种、缴纳流程、计算方法及注意事项，帮助大家清晰掌握“如何缴纳”的核心要点。

房产转让涉及的主要税种及缴纳主体

房产转让环节的税费需区分“卖方承担”和“买方承担”，不同税种的纳税人、计税依据和税率差异较大，具体如下：

（一）卖方需缴纳的税费

增值税及附加税费（包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）

• 纳税人：销售不动产的单位和个人（卖方）。
• 计税依据：房产转让收入（不含税）。
• 税率与政策：
  • 个人销售住房：若房产满2年（以房产证/不动产权证登记时间或契税票填发日期为准），免征增值税；若不满2年，按5%的征收率全额缴纳增值税（附加税费为增值税的12%，即增值税×12%）。
  • 个人销售非住房（如商铺、写字楼）：按5%的征收率缴纳增值税，附加税费同样为增值税的12%。
• 特殊规定：个人将购买2年以上的非普通住房对外销售，差额征收增值税（转让收入-购房价款）×5%，但实际操作中多数地区对非住房仍按全额征收。

个人所得税

• 纳税人：转让房产的个人（卖方）。
• 计税依据：房产转让收入（不含税）- 房产原值 - 合理费用（如交易手续费、印花税等）- 与房产相关的税费。
• 税率与政策：
  • “满五唯一”住房：指房产满5年且是卖方家庭（含配偶、未成年子女）唯一生活用房，免征个人所得税。
  • 其他情况：
    • 差额征收：（转让收入-房产原值-合理费用-相关税费）×20%；
    • 核定征收：若无法提供房产原值凭证，由税务机关核定征收率（通常为转让收入的1%-3%，具体看当地政策）。
• 注意：个人通过继承、赠与等方式取得的房产，再次转让时，原值按继承或赠与过程中发生的费用确定。

土地增值税

• 纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人（卖方）。
• 计税依据：增值额=转让收入-扣除项目（房产原值、相关税费、加计扣除等）。
• 税率与政策：
  • 个人销售普通住房：若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%，全额按30%-60%的超率累进税率征收（但实际操作中，多数地区对个人普通住房转让暂免征收土地增值税）。
  • 个人销售非住房：需按规定计算增值额并缴纳土地增值税（税率30%-60%，分级计算）。

印花税

• 纳税人：产权转移书据的立据人（卖方和买方双方）。
• 计税依据：房产转让合同所载金额（不含税）。
• 税率：
  • 个人销售或购买住房：目前暂免征收印花税（财政部、税务总局2022年公告明确，至2027年底继续免征）。
  • 个人销售或购买非住房：按“产权转移书据”税目，税率0.05%（双方各承担一半）。

（二）买方需缴纳的税费

契税

• 纳税人：房产的受让方（买方）。
• 计税依据：房产成交价格（不含税）。
• 税率与政策（以家庭为单位）：
  • 首套房：
    • 房产面积≤90㎡：按1%缴纳；
    • 房产面积＞90㎡：按1.5%缴纳。
  • 二套房：
    • 房产面积≤90㎡：按1%缴纳；
    • 房产面积＞90㎡：按2%缴纳。
  • 三套及以上住房：通常按3%-4%缴纳（具体看当地政策，一线城市如北京、上海对三套房契税税率更高）。
• 特殊规定：
  • 个人购买家庭唯一住房,且面积≤90㎡，可享受1%税率优惠（即使符合首套房条件，面积＞90%也按1.5%执行）；
  • 通过继承、赠与等方式取得房产的，契税按3%缴纳（直系亲属赠与可按差额征收，需提供证明）。

印花税

如前所述,买方购买非住房时需按0.05%缴纳印花税，住房目前免征。

房产转让税缴纳流程

房产转让税的缴纳通常需在办理不动产登记过户前完成,具体流程如下：

签订交易合同

买卖双方签订《房地产买卖合同》，明确成交价格、税费承担方式（如“税费由买方承担”“各付各税”等，需在合同中约定）。

税务申报

• 申报地点：房产所在地的主管税务机关（可通过线上电子税务局或线下办税大厅办理）。
• 申报材料：

  买卖双方身份证