2017年,是中国房地产市场政策调控力度空前、市场格局深刻重塑的一年，在“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位下，全国多地出台限购、限贷、限售等组合政策，市场从过热转向平稳，投机需求被有效抑制，居住属性逐步回归，这一年，既是政策“大考”之年，也是市场“理性”之年，为后续房地产长效机制建设奠定了基础。

政策“组合拳”：从“遏制过热”到“精准调控”

2017年房地产市场的关键词,无疑是“调控”，中央经济工作会议首次明确提出“房住不炒”定位，将其作为楼市调控的根本遵循，各地政策随之密集出台，形成“中央定调、地方落实、因城施策”的调控体系。

限购限贷升级是核心手段，北京、上海、广州、深圳等一线城市率先收紧，将非本地户籍购房社保缴纳年限从“5年”提高到“5-60年”，二线城市如杭州、南京、武汉等也跟进扩大限购范围，提高首付比例——首套房首付普遍不低于30%，二套房首付不低于60%，利率上浮10%-20%。限售政策成为“新武器”，厦门、广州、青岛等超过50个城市出台“新房需取得房产证满2-3年方可转让”的规定，直接锁定投机性需求，打击短期炒房。

土地市场调控同步深化，为抑制地价过热，多个城市实行“限房价、竞地价”“限地价、竞配建”等土地出让方式，北京、上海等城市还试点“租赁住房用地”单独供应，推动“租购并举”落地，房地产税立法进程虽未突破，但全国人大常委会多次提及，市场预期逐步升温，对投机行为形成心理威慑。

市场表现：从“普涨”到“分化”，区域特征显著

在政策高压下,2017年全国房地产市场告别“全面上涨”，呈现“总量平稳、区域分化”的鲜明特征。

一线城市：量价趋稳，回归居住刚需，北京、上海二手房价格全年累计下跌5%-10%，成交量较2016年下降约30%，市场主导力量从投资客转向刚需和改善型购房者，深圳新房均价连续10个月下跌，但核心区域因产业和人口支撑，仍保持一定韧性。

二线城市：冷暖不均，热点城市降温，杭州、南京、合肥等前期“四小龙”城市，在限购限贷政策下，房价涨幅明显收窄，部分区域出现回调；而成都、西安、长沙等“新一线”城市，因人口持续流入和产业支撑，新房成交量仍保持增长，房价相对平稳。

三四线城市：棚改拉动，局部升温，在“棚改货币化安置”政策推动下，三四线城市去库存取得显著成效，中西部部分城市（如洛阳、宜昌等）房价同比上涨10%以上，但东北、部分库存高企的三四线城市，去化压力仍大，市场复苏缓慢。

数据印证趋势：国家统计局显示，2017年全国商品房销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%，增速较2016年回落10.2个百分点；销售额13.4万亿元，同比增长13.7%，增速回落6.8个百分点，市场从“高速增长”转向“高质量发展”态势明显。

购房者行为：从“恐慌性抢购”到“理性观望”

政策调控和市场变化,深刻改变了购房者的心态和行为模式，2017年，“追涨杀跌”的非理性购房大幅减少，“自住优先”成为主流共识。

刚需购房者更加注重性价比,不再盲目追求“买到就是赚到”，而是对比区域配套、交通便利性、学区资源等核心要素，购房决策周期从过去的“1-2周”延长至“1-2个月”，改善型购房者则更关注居住品质，户型设计、小区环境、物业服务等成为重要考量，大户型、低密度房源受青睐。

投资性购房者几乎“退场”，即便有部分资金仍想进入楼市，也更倾向于长线持有或转向商业地产、长租公寓等“非住宅”领域，某中介机构调研显示，2017年投资性购房占比降至5%以下，较2016年下降15个百分点。

趋势展望：长效机制启幕，“房住不炒”成长期基调

2017年的楼市调控,不仅是短期“降温”，更是为房地产长效机制建设争取时间，展望未来，“房住不炒”将成为长期政策导向，市场将呈现三大趋势：

一是调控政策延续“稳”字当头，限购、限贷、限售等政策不会“一刀切”退出，而是根据城市市场动态调整，热点城市政策保持高压，冷门城市或适度放松，确保市场“不暴涨、不暴跌”。

二是租购并举加速落地，2017年，住建部选取12个城市开展住房租赁试点，广州、上海等城市推出“租购同权”政策，未来租赁市场将迎来政策红利，租房群体将获得更多权益保障，逐步实现“住有所居”。

三是区域分化持续加剧。