房产税作为财产税的重要税种,其计税依据的确定直接关系到纳税人应纳税额的计算，也是税务征管中的核心环节，无论是企业还是个人，拥有房产时都需要明确“以什么为基数缴税”，本文将结合税法规定，详细解析房产计税依据的具体确定方法，帮助读者清晰掌握不同情形下的计算规则。

房产计税依据的两种核心模式：从价与从租

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及后续政策，房产计税依据主要分为两种模式，取决于房产的用途：从价计征（按房产余值计算）和从租计征（按租金收入计算），两种模式适用情形不同，计算方法也存在明显差异。

（一）从价计征：以“房产余值”为依据

从价计征主要适用于非出租的房产，即纳税人自用（生产经营、居住等）的房产，其计税依据为“房产余值”，即房产原值一次减除10%-30%损耗后的余额。

房产原值的确定：核心是“取得房产时的成本”

房产原值是计算房产余值的基础,指纳税人“取得该项房产时发生的原始成本”，具体包括：

• 建造支出：自行建造房产的，包括土地出让金、建安工程成本、前期工程费用（如设计、勘察）、基础设施配套费用等；
• 购置支出：购置房产的，包括购置价款、相关税费（如契税、印花税）、装修费用（符合资本化条件的，即装修支出达到房产原值一定比例或金额较大，需计入原值）；
• 其他合理成本：如与房产不可分割的附属设施（电梯、中央空调、消防设施等）的购置安装成本。

注意：房产原值应包含地价吗？根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号），宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并计入房产原值；容积率≥0.5的，地价需全额计入房产原值，即“地随房走”，房产占用土地的成本需合理分摊计入原值。

减除比例：地方 discretion，10%-30%

税法规定,房产原值减除比例为10%-30%，具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府确定（北京规定减除30%，上海规定减除20%），纳税人需关注当地税务部门的具体政策，确保减除比例合规。

计算公式

房产余值 = 房产原值 ×（1 - 减除比例）
应纳税额 = 房产余值 × 1.2%（房产税税率）

特殊情形：自建房产、未入账房产的原值确定

• 自建房产：自建房产的原值包括建造过程中发生的所有合理成本，不能仅以“账面价值”或“评估价值”替代，需提供完整的成本核算资料（如工程决算报告、成本票据等）。
• 原值未明确或账面价值不实：如房产通过接受捐赠、投资、抵债等方式取得，且原值无法核实的，由税务机关参照同类房产的市场价格核定房产原值。

（二）从租计征：以“租金收入”为依据

从租计征适用于出租的房产，即纳税人将房产用于租赁并取得租金收入的情形，其计税依据为“租金收入”，包括货币收入、实物收入和其他形式的收入（如以房产抵债、投资入股等，需折算为货币价值）。

租金收入的范围：不含增值税，但包含附属费用

租金收入是指纳税人出租房产所获得的全部价款和价外费用,具体包括：

• 基本租金：固定收取的租金；
• 变相租金：如“管理费”“服务费”等与租赁相关的费用，实质属于租金性质，需合并计入；
• 实物租金：如以房产换取物品或服务，需按公允价值折算为货币收入；
• 押金、租金滞纳金：除另有规定外，押金不计入租金收入，但逾期未退还的押金需并入收入；租金滞纳金属于价外费用，需一并计税。

关键点：租金收入是否含增值税？根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），房产税的租金收入为“不含增值税的收入”，如果租金是含税价（如个人出租住房适用5%征收率），需先换算为不含税收入：
不含税租金 = 含税租金 ÷（1 + 适用税率）

计算公式

应纳税额 = 租金收入 × 12%（房产