房产“更名”通常指在房产证（或不动产权证书）上变更权利人姓名，常见于继承、赠与、夫妻财产变更、直系亲属间过户等场景，由于更名性质不同，涉及的税费类型、征收标准及优惠政策也存在差异，本文将结合现行税收政策，详细解析不同情形下房产更名税的征收规则，帮助纳税人清晰了解税费成本及操作要点。

先明确：房产“更名”≠“过户”，区分性质是关键

需注意,“房产更名”并非严格的法律术语，实践中通常分为两类：

1. 不涉及产权转移的“变更登记”：如夫妻间添加/去除名字（因婚姻关系变更共有权人）、房产证信息修正（如姓名错漏）等，此类情形不视为产权交易，通常不征收交易税费，仅需向不动产登记中心申请变更登记，缴纳少量工本费（几十元）。
2. 涉及产权转移的“转移登记”：如继承、赠与、买卖等，需将房产权利人从一方变更为另一方，属于产权交易范畴，需按规定缴纳契税、个人所得税、增值税等税费。

本文重点讨论涉及产权转移的更名税费征收规则，即继承、赠与、买卖等常见情形。

不同情形下房产更名税如何征收？

（一）继承更名：税费较低，但需符合法定条件

继承更名指房产所有权人去世后,由其法定继承人（配偶、子女、父母）或遗嘱继承人依法取得房产，根据《民法典》及税收政策，继承更名的税费特点如下：

契税：法定继承免征，非法定继承可能缴纳

• 法定继承：继承人通过法定顺序（第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承房产，免征契税，根据《财政部 税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（2021年第29号），法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。
• 遗嘱继承或遗赠：若继承人通过遗嘱或遗赠取得房产，需缴纳契税，税率按房产所在地区政策执行：
  • 首套房：购买家庭唯一住房（90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%）；
  • 二套房：90㎡及以下1%，90㎡以上2%；
  • 三套及以上：3%（具体税率以当地不动产登记中心核定为准）。

个人所得税：法定继承免征，非法定继承可能涉及

• 法定继承：继承人继承房产，不征收个人所得税，根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号），法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人无偿受赠不动产，免征个人所得税。
• 遗嘱继承或遗赠：若继承人或受遗赠人通过遗嘱取得房产，且不符合“满五唯一”等条件，可能征收个人所得税，但实践中，因继承属于非交易行为，通常以“财产转让所得”计税，应纳税所得额=房产转让收入-原值-合理费用，由于继承房产的原值一般为被继承人购置成本，且继承人通常无“转让收入”（继承不涉及对价支付），实际操作中基本不征收个人所得税。

增值税：免征

继承更名属于产权无偿转移,不征收增值税，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号），土地所有者出让土地使用权、土地使用权人将土地使用权归还给土地所有者等情形，免征增值税，继承更名比照“土地所有者出让土地使用权”的原理，免征增值税。

印花税：免征

继承人取得房产,免征印花税，根据《印花税法》，产权转移书据（如继承权公证书）按万分之五征收，但对个人销售或购买住房暂免征收印花税（继承属于非销售/购买行为，本身已免征）。

（二）赠与更名：税费较高，需警惕“二次交易”成本

赠与更名指房产所有权人（赠与人）自愿将房产无偿赠与受赠人（如父母、子女、兄弟姐妹等），并办理产权转移登记，赠与更名的税费征收规则如下：

契税：按受赠房产价值征收

受赠人需缴纳契税,税率与购买房产一致：

• 首套房：90㎡及以下1%，90㎡以上1.5%；
• 二套房：90㎡及以下1%，90㎡以上2%；
• 三套及以上：3%。
  计税依据为税务机关核定的房产价值（通常为市场评估价，而非赠与合同中的“零元”约定）。

个人所得税：一般按20%征收，符合条件的可免征

• 一般情形：受赠人因无偿受